فروش کوتاه در یک خانه چیست؟فرآیند ، گزینه ها و اشتباهات برای جلوگیری از

جیمز چن ، CMT یک معامله گر متخصص ، مشاور سرمایه گذاری و استراتژیست بازار جهانی است. وی تألیف کتابهای مربوط به تجزیه و تحلیل فنی و معاملات ارزی که توسط جان ویلی و پسران منتشر شده است و به عنوان یک متخصص مهمان در CNBC ، Bloombergtv ، Forbes و رویترز در میان سایر رسانه های مالی فعالیت کرده است.

Erika Rasure ، بنیانگذار Crypto Goddess ، اولین جامعه یادگیری است که برای زنان برای یادگیری چگونگی سرمایه گذاری پول خود و خودشان در رمزنگاری ، blockchain و آینده دارایی و دارایی های دیجیتال است. او یک درمانگر مالی است و در سطح جهانی به عنوان یک متخصص و کارشناس و مربی موضوع رمزنگاری شده در سطح جهانی شناخته می شود.

پیت راتبورن یک نویسنده مستقل ، ویرایشگر کپی و حقایق با تخصص در اقتصاد و امور مالی شخصی است. وی بیش از 25 سال را در زمینه آموزش متوسطه گذرانده است ، از جمله موارد دیگر ، ضرورت سواد مالی و امور مالی شخصی برای جوانان هنگام شروع زندگی استقلال.

Investopedia / Nono Flores

یک فروش کوتاه چیست؟

فروش کوتاه در املاک و مستغلات ، پیشنهاد یک ملک با قیمت سؤال است که کمتر از مبلغ ناشی از وام مالک فعلی است.

فروش کوتاه معمولاً نشانه ای از صاحب خانه پریشانی مالی است که قبل از اینکه وام دهنده آن را در سلب حق اقامه دعوی کند ، نیاز به فروش ملک دارد.

تمام درآمد حاصل از فروش کوتاه به وام دهنده می رود. سپس وام دهنده دو گزینه دارد - برای بخشش مانده مانده یا پیگیری حكم كمبودی كه به صاحب خانه سابق نیاز دارد تا وام دهنده را به همه یا بخشی از تفاوت بپردازد. در برخی ایالت ها ، این تفاوت در قیمت باید بخشیده شود.

غذای اصلی

• یک فروش کوتاه معمولاً یک صاحب خانه در پریشانی مالی ، بازار املاک و مستغلات در Doldrums یا هر دو را نشان می دهد.
• فروش کوتاه باید از قبل توسط وام دهنده وام مسکن تأیید شود.
• صاحب سابق ممکن است ملزم به پرداخت کمبود یا بدهی باشد.
• پیامدهای مالی یک فروش کوتاه ممکن است شدیدتر از سلب حق اقامه دعوی برای فروشنده و وام دهنده باشد.
• برای یک خریدار خانه ، در صورت نزدیک شدن به احتیاط ، فروش کوتاه می تواند فرصتی مناسب باشد.

برای یادگیری همه چیز در مورد فروش کوتاه ، روی بازی کلیک کنید

درک یک فروش کوتاه

فروش کوتاه معمولاً زمانی اتفاق می افتد که یک صاحب خانه در پریشانی مالی باشد و یک یا چند پرداخت وام را از دست داده است. دادرسی سلب حق اقامه دعوی ممکن است پیش رو باشد.

آنها همچنین به احتمال زیاد وقتی بازار مسکن در یک دوره کاهش یافته است ، مانند بحران مالی 2007-2009 که باعث کاهش قیمت خانه و کاهش فروش در بسیاری از مناطق می شود ، اتفاق می افتد.

به عنوان مثال ، اگر ارزش املاک و مستغلات کاهش یابد ، یک صاحب خانه ممکن است در حالی که هنوز 175،000 دلار باقی مانده است که در وام مسکن پرداخت می شود ، خانه ای را با قیمت 150،000 دلار بفروشد. تفاوت 25000 دلار (کمتر از هرگونه بسته شدن و سایر هزینه های فروش) کمبود نامیده می شود.

ثبت نام وام دهنده

قبل از شروع روند ، وام دهنده وام باید تصمیم به اجرای یک فروش کوتاه مدت را امضا کند ، که گاهی اوقات به عنوان فروش قبل از ورود به آن نامیده می شود.

وام دهنده ، به طور معمول یک بانک ، مستلزم آن است که دارنده وام اسناد و مدارکی را ارائه دهد که توضیح می دهد چرا یک فروش کوتاه معقول است. هیچ فروش کوتاه بدون تأیید قبلی وام دهنده نمی تواند رخ دهد.

فروش کوتاه تمایل به معاملات طولانی و مستند است و یک سال کامل برای پردازش است. آنها به عنوان یک سلب حق بیمه برای رتبه بندی اعتباری صاحب خانه مضر نیستند.

تبعیض در وام وام غیرقانونی است. اگر فکر می کنید بر اساس نژاد ، مذهب ، جنس ، وضعیت تأهل ، استفاده از کمک های عمومی ، منشأ ملی ، معلولیت یا سن تبعیض قائل شده اید ، مراحلی وجود دارد که می توانید بردارید. یکی گزارش دادن گزارشی به دفتر حمایت مالی مصرف کننده (CFPB) یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.

ملاحظات ویژه

یک فروش کوتاه به نمره اعتباری شخص کمتر از سلب حق اقامه دعوی آسیب می رساند اما هنوز یک علامت اعتبار منفی است. هر نوع فروش ملک که توسط یک شرکت اعتباری مشخص شود ، همانطور که توافق نشده پرداخت نشده است ، یک امتیاز در این امتیاز است. فروش کوتاه ، سلب حق اقامه دعوی و اعمال سلب حق اقامه دعوی همه به رتبه اعتباری فرد تا حدی آسیب می رساند.

فروش کوتاه همیشه بدهی وام مسکن باقی مانده را نفی نمی کند. دو بخش به وام مسکن وجود دارد. اولین مورد وثیقه علیه املاکی است که برای تأمین وام استفاده می شود. در صورتی که وام گیرنده نتواند وام را بازپرداخت کند ، وام دهنده از وام دهنده محافظت می کند. این به موسسه وام دهی حق فروش ملک را برای بازپرداخت می دهد. این بخش از وام در یک فروش کوتاه از بین می رود.

بخش دوم وام قول بازپرداخت است. وام دهندگان هنوز هم می توانند این بخش را از طریق یک یادداشت جدید یا مجموعه ای از کمبودها اجرا کنند. در هر صورت ، وام دهنده باید فروش کوتاه را تأیید کند ، به این معنی که وام گیرندگان گاهی اوقات در هوی و هوس خود هستند.

هنگام متقاعد کردن یک وام دهنده برای موافقت با فروش کوتاه ، بسیار مهم است که صاحب خانه بتواند منبع جدیدی از دشواری مالی را ذکر کند ، نه چیزی که در زمان تصویب وام مسکن محفوظ است.

فروش کوتاه در مقابل سلب حق اقامه دعوی

یک فروش کوتاه یا سلب حق اقامه دعوی دو نتیجه ممکن برای صاحبان خانه است که در پرداخت وام مسکن خود عقب مانده اند ، خانه ای دارند که در زیر آب باشد یا هر دو. در هر صورت ، مالک مجبور است با خانه شرکت کند ، اما جدول زمانی و پیامدهای آن متفاوت است.

چگونه یک سلب مالکیت کار می کند

در سلب حق اقامه دعوی ، وام دهنده پس از آنکه وام گیرنده نتوانسته است پرداخت کند ، خانه را تصرف می کند. بر خلاف فروش کوتاه ، سلب حق اقامه دعوی به تنهایی توسط وام دهنده آغاز می شود. سلب مالکیت آخرین گزینه برای وام دهنده است.

در چنین مواردی ، وام دهنده خانه را به امید اینکه در نهایت سرمایه گذاری خود را در وام مسکن انجام دهد ، دوباره به دست می آورد. بر خلاف بیشتر فروش های کوتاه ، بسیاری از سلب حق اقامه دعوی پس از آنکه صاحب خانه از خانه خارج می شود ، انجام می شود. اگر سرنشینان هنوز در خانه باشند ، توسط وام دهنده بیرون رانده می شوند.

هنگامی که وام دهنده به خانه دسترسی پیدا کرد ، یک ارزیابی را سفارش می دهد و آن را برای فروش قرار می دهد.

سلب حق اقامه دعوی به طور معمول زمان کمتری برای تکمیل دارد زیرا وام دهنده می خواهد به سرعت دارایی را نقدینگی کند. خانه های سلب مالکیت حتی ممکن است در یک فروش معتمد عمومی به حراج گذاشته شوند.

بسته به شرایط ، صاحبان خانه که سلب مالکیت را تجربه می کنند باید دو تا هفت سال منتظر بمانند تا خانه دیگری را خریداری کنند. سلب حق اقامه دعوی به مدت هفت سال در گزارش اعتباری شخص نگهداری می شود.

فروش کوتاه چگونه کار می کند

یک صاحب خانه پریشان به طور کلی در طی مراحل فروش کوتاه در خانه می ماند.

یک صاحب خانه که ممکن است با یک فروش کوتاه مدت ، با محدودیت های خاصی ، واجد شرایط خرید بلافاصله خانه دیگری باشد.

در حالی که یک سلب حق اقامه دعوی در واقع به شما امکان می دهد از خانه خود دور شوید-البته با عواقب شدید برای آینده مالی خود ، مانند اعلام ورشکستگی و از بین بردن اعتبار خود-همراه با فروش کوتاه ، کارآمد است. با این حال ، بازپرداخت کارهای اضافی که در یک فروش کوتاه انجام می شود ممکن است ارزش آن را داشته باشد.

گزینه های کمتر شدید برای فروش کوتاه شامل اصلاح وام یا استفاده از بیمه وام مسکن خصوصی است.

گزینه های فروش کوتاه

قبل از استعفای خود به یک فروش کوتاه ، در مورد احتمال برنامه پرداخت اصلاح شده یا اصلاح وام با وام دهنده خود صحبت کنید. یکی از این گزینه ها ممکن است به شما امکان دهد در خانه خود بمانید و روی پاهای خود برگردید.

به دست آوردن اصلاح وام ممکن است به طور موقت نمره اعتباری شما را کاهش دهد ، همانطور که هر برنامه برای اعتبار جدید.

در صورت داشتن بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) گزینه دیگری برای اقامت در خانه شما ممکن است در دسترس باشد. بسیاری از صاحبان خانه که خانه هایی را با کمتر از 20 ٪ پایین خریداری کرده اند ، ملزم به خرید PMI با خانه های خود بودند. اگر شرکت PMI فکر می کند شما فرصتی برای بهبودی از وضعیت مالی فعلی خود دارید ، ممکن است بودجه خود را به وام دهنده خود برساند تا پرداخت های خود را به روز کند. سرانجام ، شما باید پیش پرداخت را بازپرداخت کنید.

روند فروش کوتاه

تعدادی از مراحل برای بیرون کشیدن یک فروش کوتاه لازم است.

وام دهنده را متقاعد کنید

قبل از شروع روند ، صاحبان خانه های مبارز باید در نظر بگیرند که چه احتمال دارد که وام دهنده موافقت کند که با فروش کوتاه با آنها همکاری کند. وام دهنده ملزم به همکاری نیست.

منبع مشکلات مالی باید جدید باشد ، مانند یک مشکل بهداشتی ، از دست دادن شغل یا طلاق ، به جای چیزی که در هنگام متقاضیان خانه دار برای وام فاش نشده است. وام دهنده با یک وام گیرنده نامشخص دلسوز نخواهد بود.

با این حال ، اگر احساس می کنید قربانی شیوه های وام دهی درنده شده اید ، ممکن است حتی اگر از خرید خانه هیچ فاجعه مالی بزرگی نداشته اید ، بتوانید با وام دهنده در یک فروش کوتاه صحبت کنید.

برای قرار دادن خود در موقعیت قانع کننده تر ، خرید غیرقانونی ها را متوقف کنید. شما نمی خواهید وقتی پیشنهاد شما را بررسی می کند ، به وام دهنده غیرمسئولانه نگاه کنید.

از شرایط دیگری که ممکن است از تصویب فروش کوتاه جلوگیری کند ، آگاه باشید. اگر هنوز به طور پیش فرض در پرداخت وام خود نیستید ، وام دهنده احتمالاً مایل به همکاری با شما نخواهد بود. اگر وام دهنده فکر کند می تواند از سلب مالکیت در خانه شما پول بیشتری دریافت کند تا اینکه اجازه فروش کوتاه را داشته باشد ، ممکن است اجازه ندهد. اگر کسی وام مسکن را انجام دهد ، وام دهنده ممکن است آن شخص را مسئول پرداخت به جای انجام فروش کوتاه باشد.

اگر فکر می کنید وضعیت شما برای فروش کوتاه رسیده است ، در مورد احتمال با یک تصمیم گیرنده در بانک صحبت کنید. فقط با نماینده خدمات مشتری صحبت نکنید. فوراً بخواهید با بخش کاهش ضرر وام دهنده صحبت کنید.

اگر آنچه را که اولین تصمیم گیرنده می گوید دوست ندارید ، سعی کنید در روز دیگر با یک روز دیگر صحبت کنید و ببینید که آیا پاسخ دیگری دریافت می کنید. اگر وام دهنده مایل به در نظر گرفتن یک فروش کوتاه است ، شما آماده هستید تا با ایجاد پیشنهاد فروش کوتاه و پیدا کردن یک خریدار به جلو بروید.

با متخصصان مشورت کنید

در این مرحله ، شما باید با یک وکیل ، یک متخصص مالیاتی و یک نماینده املاک و مستغلات مشورت کنید. در حالی که این خدمات حرفه ای با قیمت بالا هستند ، اگر سعی کنید خودتان یک معامله پیچیده کوتاه فروش را انجام دهید ، ممکن است خود را در مشکلات مالی حتی بزرگتر پیدا کنید.

ممکن است بتوانید این هزینه های خدمات را از درآمد حاصل از فروش از خانه خود پرداخت کنید. متخصصان عادت به معامله با معاملات فروش کوتاه می توانند در مورد نحوه پرداخت آنها راهنمایی کنند.

قیمت را تعیین کنید

هنگام تعیین قیمت درخواست ، حتماً هزینه فروش ملک را به کل پول مورد نیاز برای خارج شدن از فروش ، فاکتور دهید. البته ، شما می خواهید خانه را تا حد امکان به ارزش وام خود بفروشید ، اما در یک بازار پایین ، کمبود وجود دارد.

در بعضی از ایالت ها ، حتی پس از فروش کوتاه ، بانک انتظار دارد که تمام یا بخشی از آن کمبود را پس انداز کنید.

اسناد خود را جمع کنید و یک خریدار پیدا کنید

تمام اسنادی را که برای اثبات مشکلات مالی خود به وام دهنده نیاز دارید ، جمع کنید. این موارد ممکن است شامل صورتهای بانکی ، صورتحساب پزشکی ، خرد پرداخت ، اخطار خاتمه از شغل سابق شما یا حکم طلاق باشد.

این وظیفه شماست که یک پیشنهاد ارائه دهید. توجه داشته باشید که وام دهنده در نهایت باید پس از دریافت تمام جزئیات ، فروش کوتاه را تأیید کند زیرا وام دهنده دریافت کننده درآمد است.

کار شما این است که یک خریدار برای خانه خود پیدا کنید.

پیشنهاد خود را به بانک ارسال کنید

هنگامی که یک خریدار و مدارک لازم دارید ، آماده هستید تا پیشنهاد خریدار و پیشنهاد خود را به بانک ارسال کنید.

در کنار مستندات وضعیت مالی پریشانی شما ، پیشنهاد شما باید شامل نامه سختی باشد که در مورد شرایطی که مانع از پرداخت وام مسکن شما می شود ، توضیح دهد. شما می خواهید آن را تا حد امکان قانع کننده کنید و از منافع خود محافظت کنید و در عین حال برای بانک نیز جذاب باشد.

مراقب ارسال اطلاعات مالی خود به وام دهنده باشید. اگر فروش کوتاه را تأیید نکند ، ممکن است از اطلاعات مالی شما استفاده کند تا در دادرسی سلب حق اقامه دعوی از شما پول بگیرد. اگر هنوز دارایی نقدی دارید ، ممکن است انتظار می رود از آنها برای ادامه پرداخت وام مسکن یا کمبود قیمت فروش و مبلغ وام استفاده کنید.

وکیل تجربه شده در تکمیل فروش کوتاه می تواند به شما در حرکت در جزئیات کمک کند.

فروش کوتاه به دلیل نیاز به تصویب وام دهنده می تواند بیشتر از فروش معمولی در خانه باشد. آنها اغلب از بین می روند. خریدار ممکن است در حالی که منتظر جواب شما است ، یک ملک دیگر پیدا کند. برای این امکان آماده باشید. اگر معامله فروش کوتاه از بین می رود ، با سرویس درآمد داخلی (IRS) مشورت کنید تا ببینید که آیا شما باید در این کمبود مالیات بپردازید.

فراموش نکنید که یک فروش کوتاه هنوز می تواند بر نمره اعتباری شما تأثیر بگذارد. ماههای پرداخت وام که قبل از فروش کوتاه از دست داده اید می تواند به عنوان پرداخت های بزهکار در گزارش اعتباری شما نشان داده شود. این بانک وظیفه دارد تصمیم بگیرد که چه چیزی را گزارش دهد ، بنابراین به نفع شماست که سعی کنید بانک را متقاعد کنید که پرداخت های پیش فرض خود را گزارش ندهد.

اگر قبل از اینکه به طور قابل توجهی عقب نشینی داشته باشید ، ممکن است بانک شما در این زمینه سخاوتمندانه باشد.

استراتژی های فروش کوتاه برای خریداران و سرمایه گذاران

فروش کوتاه می تواند فرصت های عالی را برای خریداران فراهم کند تا خانه ها را با قیمت کاهش یافته بدست آورند. در اینجا چند نکته برای کمک به شما در تصمیم گیری های هوشمندانه هنگام در نظر گرفتن یک ملک کوتاه فروش آورده شده است.

یاد بگیرید که چگونه آنها را پیدا کنید

بیشتر خصوصیات فروش کوتاه توسط نمایندگان املاک و مستغلات و در وب سایت های املاک و مستغلات ذکر شده است. برخی از لیست ها ممکن است به عنوان فروش کوتاه تبلیغ نشوند ، بنابراین ممکن است مجبور شوید سرنخ هایی را در این لیست جستجو کنید. این ممکن است مشمول تصویب بانکی باشد.

یک نماینده با تجربه املاک و مستغلات می تواند از نظر یافتن و بسته شدن خواص فروش کوتاه تفاوت بزرگی ایجاد کند. نمایندگانی که در فروش کوتاه تخصص دارند ممکن است دارای گواهینامه فروش کوتاه و سلب مالکیت (SFR) باشند ، تعیین شده توسط انجمن ملی ملکی (NAR).

دارندگان این گواهینامه دارای آموزش تخصصی در فروش کوتاه و سلب حق اقامه دعوی ، واجد شرایط فروشندگان برای فروش کوتاه ، مذاکره با وام دهندگان و محافظت از خریداران هستند.

آماده شوید تا عجله کنید و منتظر بمانید

فروش کوتاه معاملات پیچیده و وقت گیر هم برای خریدار و هم برای فروشنده است. این می تواند هفته ها یا ماه ها طول بکشد تا یک وام دهنده یک فروش کوتاه را تصویب کند و بسیاری از خریداران که پیشنهاد ارائه می دهند ، پایان می یابد زیرا این روند خیلی طولانی می شود.

قوانین مربوط به معاملات فروش کوتاه از ایالت به ایالت دیگر متفاوت است ، اما مراحل به طور معمول شامل موارد زیر است:

• بسته فروش کوتاه: وام گیرنده باید با ارسال بسته مالی به وام دهنده خود ، مشکلات مالی را اثبات کند. این بسته شامل صورتهای مالی ، نامه ای است که مشکلات (های) فروشنده و سوابق مالی ، از جمله اظهارنامه مالیاتی ، W-2 ، خردهای حقوق و دستمزد و صورتهای بانکی را توصیف می کند.
• پیشنهاد فروش کوتاه: هنگامی که یک فروشنده پیشنهاد یک خریدار بالقوه را بپذیرد ، نماینده لیست وام دهنده را به توافق نامه لیست ، یک پیشنهاد خرید اعدام شده ، نامه قبل از تأیید خریدار ، یک نسخه از چک جدی پول و کوتاه فروشنده ارسال می کند. بسته فروشاگر بسته هر چیزی را از دست ندهد ، یا به این دلیل که یک سند ارسال نشده است یا به دلیل خطای تشکیل پرونده از طرف بانک ، روند به تأخیر می افتد.
• پردازش بانکی: بررسی بانک از پیشنهاد می تواند چند هفته تا ماه ها طول بکشد. در پایان ، آن را تأیید یا انکار می کند. فقط به این دلیل که فروشنده پیشنهاد را می پذیرد به این معنی نیست که بانک با قیمت موافقت خواهد کرد. اگر بانک فکر کند می تواند از طریق دادرسی سلب حق اقامه دعوی درآمد بیشتری کسب کند ، این پیشنهاد را رد می کند.

اگر در حال خرید خانه ای در یک فروش کوتاه با قصد چرخش آن هستید ، کلید معامله سودآور قیمت خرید مناسب است.

مزایا و مضرات فروش کوتاه

فروش کوتاه به یک صاحب خانه اجازه می دهد ملکی را که ارزش خود را از دست می دهد دفع کند. اگرچه آنها هزینه های وام خود را بازپرداخت نمی کنند ، اما یک فروش کوتاه به یک خریدار اجازه می دهد تا از سلب حق اقامه دعوی فرار کند ، که می تواند برای نمره اعتباری آنها بسیار بیشتر باشد. در بعضی موارد ، وام دهنده ممکن است بدهی باقیمانده را به عنوان ضرر بنویسد ، در نتیجه بار بدهی مالک را کاهش می دهد.

یک فروش کوتاه همچنین به صاحب خانه این امکان را می دهد تا مبلغی را که در هنگام فروش خانه می پردازند ، کاهش دهد. در بیشتر موارد ، این هزینه ها هنگام فروش ملک ، تعهد صاحب ملک است. در یک فروش کوتاه ، این هزینه ها توسط وام دهنده پرداخت می شود.

برای خریداران ، مزایای فروش کوتاه مشهود است: آنها از یک وام دهنده که انگیزه فروش ملک را دارد ، قیمت تخفیف در یک خانه دریافت می کنند. از طرف دیگر ، خریدار باید کارهای خانه بیشتری را انجام دهد: فروش کوتاه به طور معمول با همان افشای یک فروش معمولی همراه نیست و خریدار آینده نگر برای شناسایی هرگونه مشکل در یک ملک است.

جوانب مثبت و منفی فروش کوتاه

به صاحبان خانه اجازه می دهد بدهی را که بعید به نظر می رسد بازپرداخت کنند ، دفع کنند.

صاحبان خانه باید هزینه کمتری نسبت به یک خانه معمولی بپردازند.

فروش کوتاه به خریداران اجازه می دهد ملک را با تخفیف خریداری کنند

وام دهندگان ممکن است بخشی از بدهی را به عنوان ضرر بنویسند.

فروش کوتاه با افشای حقوقی کمتری نسبت به فروش معمولی در منزل همراه است.

مستندات بیشتری در فروش کوتاه وجود دارد.

فروش کوتاه می تواند به رتبه اعتباری فروشنده آسیب برساند ، اما کمتر از سلب مالکیت.

اشتباهات برای جلوگیری

خانه‌هایی که در فروش کوتاه‌مدت به فروش می‌رسند همان‌طور که هست، بدون تعهدات فروشنده اجباری در فروش عادی املاک فروخته می‌شوند. از آنجایی که فروش های کوتاه مدت با افشای معمول یک فروش خانه معمولی همراه نیست، خریدار احتمالی باید ملک را بازرسی کند و هر گونه ایراد را شناسایی کند. خانه‌هایی که کوتاه‌فروش می‌شوند ممکن است در شرایط بدتری نسبت به خانه‌های معمولی در بازار باشند، که تشخیص هر گونه مشکل را مهم‌تر می‌کند.

همچنین ممکن است یک خریدار احتمالی قبل از بسته شدن زمان کافی به خود ندهد. همانطور که گفته شد، فروش های کوتاه مدت به کار بیشتری نسبت به فروش متوسط خانه نیاز دارند، به این معنی که ممکن است بسته شدن آنها نیز بیشتر طول بکشد. خریداران باید مراقب باشند که قبل از بسته شدن فروش، زمان لازم را برای تکمیل فرآیند داشته باشند.

این همه در اعداد است

در سرمایه گذاری املاک گفته می شود که پول در خرید به دست می آید. این بدان معنی است که قیمت خرید خوب اغلب کلید یک معامله موفق است. اگر بتوانید ملکی را با قیمت مناسب تهیه کنید، احتمال اینکه زمان فروش فرا می رسد را افزایش دهید. از طرف دیگر، اگر قیمت خرید بالا باشد، شاهد کاهش حاشیه سود خود خواهید بود.

شما باید بتوانید ملک را بخرید، آن را در شرایط عالی قرار دهید و آن را با قیمتی سودآور بفروشید. سرمایه گذاران باید بتوانند خانه را به سرعت بفروشند - معمولاً در قیمت پایین تر از بازار - و قیمت خرید خوب این امکان را فراهم می کند.

با این حال، قیمت خرید تنها یک عدد مهم است. شما باید محاسبات دیگری را نیز انجام دهید، از جمله:

هزینه های تعمیرات و نوسازی

این هزینه ها بسته به شرایط ملک و برنامه های شما برای آن متفاوت خواهد بود. صرف زمان و تلاش برای ایجاد یک بودجه واقعی به صرفه است، زیرا این یکی از ارقامی است که برای تعیین اینکه آیا سرمایه گذاری می تواند پول درآورد یا خیر، به آن نیاز دارید.

هزینه هایی که باید در نظر گرفته شود شامل مواد، نیروی کار، مجوزها، هزینه های بازرسی، حذف زباله، هزینه های ذخیره سازی و اجاره زباله دان است. یک بازرسی خوب (قبل از خرید) می تواند شما را در مورد هر گونه هزینه هنگفت مانند ترک خوردگی پایه، سیم کشی معیوب یا آسیب شدید موریانه آگاه کند.

ارزش پس از تعمیر (ARV)

ARV تخمینی از ارزش بازار منصفانه ملک (FMV) پس از هر گونه تعمیر و بازسازی است. سرمایه گذاران به این عدد نگاه می کنند تا مشخص کنند که آیا ملک دارای پتانسیل سود است یا خیر.

بهترین راه برای ارزیابی ARV یک ملک ، نگاه به مقایسه ها (COMP) است. اینها خانه هایی هستند که اخیراً در این منطقه فروخته شده اند (به طور معمول تا یک مایل دور از املاک موضوع) که از نظر فیلم های مربع از ویژگی های مشابهی مانند تعداد اتاق خواب ها و حمام ها دارای ویژگی های مشابهی هستند.

هزینه حمل

هزینه های حمل هزینه های شما برای نگه داشتن ملک است. هرچه صاحب ملک باشید ، بیشتر برای هزینه های حمل هزینه خواهید کرد ، که شامل موارد زیر است:

• پرداخت وام (از جمله بهره)
• مالیات بر مستغلات
• بیمه
• هزینه های کاندو و انجمن
• آب و برق (برقی ، گاز ، آب ، فاضلاب ، زباله)

سودآوری را تعیین کنید

برای سودآوری سرمایه گذاری ، مبلغ هزینه های شما (قیمت خرید ، هزینه های تعمیر و نوسازی و هزینه های حمل) باید پایین تر از ARV باشد. اگر هزینه های شما نزدیک یا بالاتر از ARV باشد ، سودآوری دشوار یا غیرممکن خواهد بود. شما می توانید با کم کردن قیمت خرید ، هزینه های تعمیر و نوسازی و حمل هزینه از ARV ، سود بالقوه را تعیین کنید:

سرمایه گذاران املاک و مستغلات ممکن است انتظار داشته باشند حداقل 20 ٪ سود در یک ملک کسب کنند. برخی از آنها از دستورالعمل ها برای ارزیابی خواص در بازارهای مختلف مسکن استفاده می کنند. براساس این دستورالعمل ها ، کل سرمایه گذاری (قیمت خرید ، هزینه های تعمیر و نوسازی و هزینه های حمل) نباید بیش از:

• 80 ٪ ARV در بازاری که ارزش خانه در حال افزایش است
• 70 ٪ تا 75 ٪ ARV در یک بازار مسطح
• 60 ٪ تا 65 ٪ ARV در بازاری که در آن مقادیر خانه کاهش می یابد

اگر ARV یک ملک 200،000 دلار باشد ، به عنوان مثال ، کل سرمایه گذاری شما باید در یک بازار در حال افزایش ، 140،000 دلار در یک بازار مسطح و 120،000 دلار در بازار با ارزش های سقوط محدود باشد.

از سطح مختلف سرمایه گذاری برای کاهش ریسک در تغییر شرایط بازار استفاده می شود. شما می توانید در یک بازار رو به افزایش بیشتر خطر کنید زیرا احتمالاً هنگام فروش ARV یا بهتر شدن خود را دریافت می کنید. در یک بازار در حال سقوط ، کمتر احتمال دارد که ARV خود را بدست آورید ، بنابراین سرمایه گذاری شما باید کوچکتر باشد.

سوالات متداول

یک فروش کوتاه چیست؟

در املاک و مستغلات ، ممکن است یک فروش کوتاه انجام شود که یک مالک خانه ای را با قیمتی که کمتر از مبلغ وام مسکن است ، بفروشد.

این به طور معمول زمانی اتفاق می افتد که مالک تحت استرس مالی باشد و در پرداخت وام مسکن عقب مانده است. مالک موظف است خانه را به شخص ثالث بفروشد و تمام درآمد حاصل از فروش به وام دهنده می رود.

وام دهنده باید قبل از وقوع ، فروش کوتاه را تأیید کند. این روند می تواند تا یک سال به دلیل مستندات درگیر طول بکشد.

تفاوت بین فروش کوتاه و سلب مالکیت چیست؟

در یک فروش کوتاه ، این روند توسط صاحب خانه آغاز می شود تا از مشکل مالی خارج شود. مالک باید از طریق اسناد ارسال شده به وام دهنده ، میزان پریشانی مالی را اثبات کند. اگر وام دهنده موافقت خود را به پیش ببرد ، صاحب خانه وظیفه پیدا کردن خریدار را بر عهده دارد.

در سلب حق اقامه دعوی ، وام دهنده این روند را آغاز می کند ، خانه را تصرف می کند و در صورت لزوم ، مالک را که نتوانسته است پرداخت کند ، اخراج می کند. فرآیند سلب حق اقامه دعوی به طور کلی سریعتر از یک فروش کوتاه است ، زیرا وام دهنده به دنبال آن است تا در اسرع وقت دارایی را نقدینگی کند.

آیا خرید یک ملک فروش کوتاه ایده خوبی است؟

خرید یک ملک کوتاه فروش می تواند یک معامله خوب برای یک خریدار آینده نگر باشد. با این حال ، مهم است که از برخی از اشکالات درگیر آگاه باشید. فروش کوتاه می تواند مدت زمان زیادی طول بکشد. علاوه بر این ، اگر این بانک معتقد باشد که یک دادرسی سلب حق اقامه دعوی گزینه پرسود تر است ، ممکن است فروش کوتاه را رد کند و به جای آن با سلب حق اقامه دعوی به جلو حرکت کند.

خط پایین

یک ملک کوتاه فروش می تواند فرصتی عالی برای خرید خانه با پول کمتری فراهم کند. در بسیاری از موارد ، خانه های فروش کوتاه در شرایط معقول قرار دارند و در حالی که قیمت خرید ممکن است از سلب حق اقامه دعوی بالاتر باشد ، هزینه های فروش خانه می تواند بسیار پایین تر باشد و مضرات فروشنده شدیدتر باشد.

با این حال ، به دلیل روند طولانی ، خریداران و فروشندگان باید مایل به صبر باشند. یک نماینده با تجربه املاک و مستغلات می تواند به شما در تعیین یک پیشنهاد عادلانه و مذاکره با بانک کمک کند.

از آنجا که قوانین مالیاتی پیچیده و به طور مداوم در حال تغییر است ، شما باید با یک حسابدار عمومی معتبر (CPA) که در مورد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات و قوانین مالیاتی مربوط می داند مشورت کنید تا اطلاعات جامع و به روز به شما ارائه دهند.

این می تواند به معنای تفاوت بین سود و ضرر در یک سرمایه گذاری باشد.